Η νομιμοποίηση αυθαιρέτων ξεκινά με τον έλεγχο του ακινήτου από μηχανικό και τη συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών. Αν αναρωτιέστε τι χρειάζεται για νομιμοποίηση αυθαιρέτου, ο μηχανικός εξετάζει την οικοδομική άδεια, τα σχέδια, την παλαιότητα και το είδος της αυθαίρετης κατασκευής.
Η διαδικασία μπορεί να φαίνεται περίπλοκη, ειδικά όταν υπάρχουν πολεοδομικοί όροι, ελλιπή σχέδια ή παρεμβάσεις που δεν αποτυπώνονται σωστά στην οικοδομική άδεια.
Πώς γίνεται η νομιμοποίηση αυθαιρέτων
Η νομιμοποίηση αυθαιρέτων ξεκινά με τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου από μηχανικό. Ο μηχανικός συγκρίνει την πραγματική κατάσταση του χώρου με την οικοδομική άδεια και τα διαθέσιμα σχέδια, ώστε να εντοπίσει τις αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης.
Στη συνέχεια ελέγχει την παλαιότητα, τα τετραγωνικά, τη χρήση του χώρου και τα δικαιολογητικά του ακινήτου. Με βάση αυτά τα στοιχεία καθορίζει αν η περίπτωση μπορεί να ενταχθεί σε διαδικασία τακτοποίησης ή αν απαιτείται άλλη πολεοδομική ενέργεια.
Τα βασικά στάδια είναι:
- Έλεγχος του ακινήτου και των σχεδίων
- Καταγραφή των αυθαίρετων παρεμβάσεων
- Συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών
- Υποβολή και ολοκλήρωση της κατάλληλης διαδικασίας από τον μηχανικό
Διαφορά τακτοποίησης και νομιμοποίησης αυθαιρέτου
Οι όροι τακτοποίηση αυθαιρέτου και νομιμοποίηση αυθαιρέτου χρησιμοποιούνται συχνά με παρόμοια σημασία, αλλά δεν περιγράφουν πάντοτε την ίδια πολεοδομική διαδικασία.
Η τακτοποίηση αυθαιρέτου αφορά συνήθως την υπαγωγή μιας αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης στο ισχύον πολεοδομικό πλαίσιο, ώστε να αντιμετωπιστούν οι σχετικές πολεοδομικές παραβάσεις και κυρώσεις, ανάλογα με την περίπτωση.
Η νομιμοποίηση αυθαιρέτου μπορεί να αφορά διαδικασία κατά την οποία η κατασκευή αποκτά πλήρη πολεοδομική νομιμότητα, εφόσον πληρούνται οι απαιτούμενες προϋποθέσεις και μπορεί να εκδοθεί η κατάλληλη άδεια.
Ο μηχανικός είναι εκείνος που ελέγχει ποια διαδικασία εφαρμόζεται σε κάθε ακίνητο, ανάλογα με την παλαιότητα, το είδος της αυθαιρεσίας, την οικοδομική άδεια και τα διαθέσιμα στοιχεία.
Πότε χρειάζεται τακτοποίηση αυθαιρέτου
Η τακτοποίηση αυθαιρέτου μπορεί να χρειαστεί όταν υπάρχει διαφορά ανάμεσα στην πραγματική κατάσταση του ακινήτου και στα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια.
Συχνές περιπτώσεις είναι η επέκταση χώρου, η αλλαγή χρήσης, η κάλυψη ημιυπαίθριου, η κατασκευή πέργκολας, η αποθήκη, το μπάρμπεκιου, η διαμόρφωση βεράντας ή άλλες παρεμβάσεις που δεν αποτυπώνονται σωστά στην οικοδομική άδεια.
Η ανάγκη τακτοποίησης εμφανίζεται συχνά πριν από πώληση, μεταβίβαση, γονική παροχή, αποδοχή κληρονομιάς ή έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Τι χρειάζεται για νομιμοποίηση αυθαιρέτου
Για να ξεκινήσει σωστά η διαδικασία, ο μηχανικός χρειάζεται βασικά στοιχεία για το ακίνητο και την αυθαιρεσία. Δεν είναι όλες οι περιπτώσεις ίδιες, γι’ αυτό ο πρώτος τεχνικός έλεγχος είναι σημαντικός.
Συνήθως εξετάζονται η οικοδομική άδεια, τα σχέδια του ακινήτου, το τοπογραφικό, τα τετραγωνικά, το έτος κατασκευής, η χρήση του χώρου και το είδος της αυθαίρετης παρέμβασης.
Αν το ακίνητο δεν διαθέτει οικοδομική άδεια, ο μηχανικός πρέπει πρώτα να ελέγξει τα διαθέσιμα στοιχεία, την παλαιότητα της κατασκευής και το αν η περίπτωση μπορεί να ενταχθεί σε διαδικασία τακτοποίησης ή αν απαιτείται διαφορετική πολεοδομική ενέργεια.
Αν δεν υπάρχουν διαθέσιμα σχέδια ή αν ο φάκελος του ακινήτου είναι ελλιπής, ο μηχανικός μπορεί να χρειαστεί να αναζητήσει στοιχεία ή να προχωρήσει σε νέα αποτύπωση.
Δικαιολογητικά για τακτοποίηση
Τα δικαιολογητικά για τακτοποίηση αυθαιρέτου εξαρτώνται από το ακίνητο και το είδος της αυθαιρεσίας. Ωστόσο, σε πολλές περιπτώσεις ο μηχανικός μπορεί να ζητήσει:
- οικοδομική άδεια
- αρχιτεκτονικά σχέδια
- κάτοψη και τοπογραφικό διάγραμμα
- διάγραμμα κάλυψης
- στοιχεία ιδιοκτησίας και Ε9
- φωτογραφίες του χώρου
- τεχνική έκθεση μηχανικού
Σε ειδικές περιπτώσεις μπορεί να απαιτηθούν επιπλέον στοιχεία, όπως μελέτη στατικής επάρκειας ή νέα αποτύπωση του ακινήτου. Ο μηχανικός είναι εκείνος που θα ελέγξει τι χρειάζεται για τον συγκεκριμένο φάκελο.
Τι να έχεις έτοιμο πριν μιλήσεις με μηχανικό
Πριν ξεκινήσει ο έλεγχος, είναι χρήσιμο να περιγράψεις στον μηχανικό τι ακριβώς έχει αλλάξει στο ακίνητο. Για παράδειγμα, αν έχει γίνει επέκταση χώρου, αλλαγή χρήσης, κλείσιμο ημιυπαίθριου, κατασκευή αποθήκης, πέργκολας ή άλλη παρέμβαση που δεν φαίνεται στα εγκεκριμένα σχέδια.
Επίσης, είναι σημαντικό να αναφέρεις αν το ακίνητο πρόκειται να χρησιμοποιηθεί για πώληση, μεταβίβαση, γονική παροχή, αποδοχή κληρονομιάς ή έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Έτσι, ο μηχανικός μπορεί να καταλάβει καλύτερα την προτεραιότητα της υπόθεσης και να σου ζητήσει τα σωστά δικαιολογητικά.
Παραδείγματα τακτοποίησης αυθαιρέτων
Μερικά συνηθισμένα παραδείγματα αυθαίρετων χώρων ή κατασκευών που μπορεί να χρειάζονται έλεγχο από μηχανικό είναι τα παρακάτω:
| Περίπτωση | Τι ελέγχει ο μηχανικός |
| Κλειστός ημιυπαίθριος χώρος | Αν έχει αλλάξει η χρήση ή τα τετραγωνικά του ακινήτου |
| Επέκταση κατοικίας | Αν η πραγματική επιφάνεια συμφωνεί με τα εγκεκριμένα σχέδια |
| Αποθήκη ή βοηθητικός χώρος | Αν έχει δηλωθεί σωστά και αν εμφανίζεται στα σχέδια |
| Πέργκολα ή μπάρμπεκιου | Αν η κατασκευή χρειάζεται δήλωση ή άλλη πολεοδομική ενέργεια |
| Σοφίτα ή υπόγειο | Αν χρησιμοποιείται διαφορετικά από αυτό που προβλέπεται |
| Αυθαίρετη κατασκευή σε μονοκατοικία | Αν μπορεί να ενταχθεί σε διαδικασία τακτοποίησης |
Τα παραπάνω δεν σημαίνουν πάντα ότι ακολουθείται η ίδια διαδικασία. Ο μηχανικός πρέπει να δει τα πραγματικά στοιχεία του ακινήτου και να κρίνει πώς αντιμετωπίζεται κάθε περίπτωση.
Αυθαίρετα πριν το 1975
Τα αυθαίρετα πριν το 1975 εξετάζονται με βάση την παλαιότητα, τη χρήση και τα διαθέσιμα δικαιολογητικά. Για αυτό είναι σημαντικό να υπάρχουν έγγραφα ή στοιχεία που βοηθούν να αποδειχθεί ο χρόνος κατασκευής.
Σε τέτοιες περιπτώσεις ο μηχανικός ελέγχει αν υπάρχουν σχέδια, παλαιές άδειες, δημόσια έγγραφα, αεροφωτογραφίες ή άλλα αποδεικτικά που μπορούν να στηρίξουν τον φάκελο.
Αυθαίρετα πριν το 1983
Για αυθαίρετα πριν το 1983, ο χρόνος κατασκευής παραμένει βασικό στοιχείο του ελέγχου. Ο μηχανικός εξετάζει την περίοδο κατασκευής, τη χρήση του χώρου και το είδος της αυθαιρεσίας.
Αν ο ιδιοκτήτης δεν έχει πλήρη έγγραφα, μπορεί να χρειαστεί επιπλέον αναζήτηση στοιχείων ή τεχνική τεκμηρίωση, ώστε να προχωρήσει σωστά η διαδικασία.
Αυθαίρετα μετά το 2011
Οι αυθαίρετες κατασκευές μετά το 2011 χρειάζονται ιδιαίτερο έλεγχο, καθώς ο χρόνος κατασκευής επηρεάζει το αν και με ποιον τρόπο μπορεί να προχωρήσει μια πολεοδομική διαδικασία.
Ο μηχανικός εξετάζει τα στοιχεία του ακινήτου, την παλαιότητα της κατασκευής, τα διαθέσιμα σχέδια και το είδος της παρέμβασης, ώστε να διαπιστώσει ποια ενέργεια είναι κατάλληλη για τη συγκεκριμένη περίπτωση.
Προθεσμία τακτοποίησης αυθαιρέτων
Η προθεσμία τακτοποίησης αυθαιρέτων εξαρτάται από την κατηγορία της αυθαιρεσίας, τον χρόνο κατασκευής και τα διαθέσιμα στοιχεία του ακινήτου.
Πριν ξεκινήσει η διαδικασία, ο μηχανικός ελέγχει αν η αυθαίρετη κατασκευή μπορεί να ενταχθεί στο ισχύον πλαίσιο και ποια δικαιολογητικά χρειάζονται για να προχωρήσει ο φάκελος.
Επειδή οι πολεοδομικές ρυθμίσεις μπορεί να αλλάζουν, είναι σημαντικό ο ιδιοκτήτης να μην βασίζεται μόνο σε γενικές πληροφορίες, αλλά να ζητά τεχνικό έλεγχο για τη δική του περίπτωση.
Ημιυπαίθριοι χώροι και έλεγχος από μηχανικό
Οι ημιυπαίθριοι χώροι είναι από τις περιπτώσεις που συχνά χρειάζονται έλεγχο, ειδικά όταν έχουν κλειστεί ή χρησιμοποιούνται διαφορετικά από αυτό που φαίνεται στα σχέδια.
Ο μηχανικός ελέγχει αν ο χώρος εμφανίζεται στην οικοδομική άδεια, ποια είναι η πραγματική του χρήση και αν υπάρχει απόκλιση σε σχέση με τα εγκεκριμένα σχέδια του ακινήτου.
Τακτοποίηση αυθαιρέτου από κληρονομιά
Η τακτοποίηση αυθαιρέτου από κληρονομιά είναι συχνό ζήτημα, ειδικά όταν το ακίνητο πρέπει να μεταβιβαστεί ή να τακτοποιηθεί στο όνομα των κληρονόμων.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο μηχανικός ελέγχει αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές, αν τα τετραγωνικά συμφωνούν με τα σχέδια και ποια δικαιολογητικά χρειάζονται για να προχωρήσει η διαδικασία.
Άδεια νομιμοποίησης
Η άδεια νομιμοποίησης μπορεί να χρειαστεί σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, ανάλογα με το είδος της αυθαίρετης κατασκευής και τα πολεοδομικά δεδομένα του ακινήτου.
Ο μηχανικός είναι εκείνος που θα εξετάσει αν η περίπτωση μπορεί να αντιμετωπιστεί με δήλωση τακτοποίησης ή αν απαιτείται άλλη διαδικασία, όπως έκδοση άδειας ή επιπλέον τεχνικός έλεγχος.
Διαδικασία με μηχανικό
Η διαδικασία τακτοποίησης αυθαιρέτου ξεκινά με την επικοινωνία με μηχανικό και την περιγραφή της περίπτωσης. Στη συνέχεια γίνεται έλεγχος των διαθέσιμων εγγράφων και, όπου χρειάζεται, αυτοψία στο ακίνητο.
Ο μηχανικός συγκρίνει την πραγματική κατάσταση με τα σχέδια, εντοπίζει τις διαφορές, ζητά τα απαραίτητα δικαιολογητικά και καθοδηγεί τον ιδιοκτήτη για τα επόμενα βήματα. Σε περιπτώσεις μεταβίβασης, μπορεί επίσης να χρειαστεί έλεγχος ή έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, ανάλογα με την κατάσταση του ακινήτου.
Αν θέλετε να δείτε ξεχωριστά τι επηρεάζει το τελικό ποσό, μπορείτε να διαβάσετε τον αναλυτικό οδηγό για το κόστος τακτοποίησης αυθαιρέτων.
Πού να απευθυνθώ
Αν δεν γνωρίζετε πού να απευθυνθείτε για νομιμοποίηση αυθαιρέτου, το πιο ασφαλές πρώτο βήμα είναι να μιλήσετε με μηχανικό. Εκείνος μπορεί να ελέγξει αν ο χώρος χρειάζεται τακτοποίηση, ποια έγγραφα απαιτούνται και ποια διαδικασία ταιριάζει στην περίπτωσή σου.
Μέσα από το MyConstructor μπορείτε να βρείτε αξιολογημένο μηχανικό για τακτοποίηση αυθαιρέτου, να συγκρίνεις διαθέσιμους επαγγελματίες και να επιλέξεις αυτόν που ταιριάζει στις ανάγκες σου.
